DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE URBAIN : UN MÉTIER A PART ENTIÉRE ?

Dotée d’un parc de 1242 logements, la SEMPA (Société d'Économie Mixte du Pays d'Arles) est un acteur incontournable de la politique de la Ville du territoire, en agissant sur le bâti, le cadre de vie et l’aménagement urbain. « Ce que l'on oublie souvent de dire, c'est que la gestion des locaux commerciaux ne concerne que 27 unités, ce qui représente peu au sein de notre activité de gestionnaire de logements » explique Thierry SABADEL, directeur opérationnel à la SEMPA.
 

Si tout bailleur social réalise ce type d'opérations immobilières - « parce qu'elles constituent un besoin pratique et social pour les habitants », il ne les maîtrise pas de la même manière que les opérations classiques. « En règle générale, pour les opérations de logement, nous connaissons avec une certaine précision le montant des recettes (les loyers) et des dépenses (investissements et frais de fonctionnement). C'est un peu différent lorsqu'il s'agit d'une opération commerciale » confie le directeur opérationnel. Dans ce cas, de nombreuses données font défaut et posent pas mal de questions. A commencer par le niveau de loyer acceptable pour attirer et/ou maintenir des activités économiques ? « Si on part sur un loyer minime, on peut intéresser des entrepreneurs mais l'équilibre financier de l'opération peut être remis en cause. A l'inverse, si on mise sur le loyer des locaux commerciaux pour équilibrer l'opération, la plupart du temps, cela génère un niveau de loyer qui limite grandement l'implantation de commerces de proximité ».
 

Afin de minimiser cet impact financier et le risque de "flop locatif", la logique voudrait que l'on construise des locaux d'activité en phase avec la demande : « plus le local sera adapté aux besoins de l'activité et aux capacités commerciales du quartier, plus les chances de le louer seront grandes ». Une spécialisation qui de surcroît permettrait d'éviter des normes de construction parfois très contraignantes - et très onéreuses - pour certaines activités recevant du public. Or, anticiper le profil de l'exploitant et de son activité s'avère plus difficile que ce que l'on pourrait croire. C'est d'autant plus périlleux que même dans le cas
où le bailleur peut co-envisager un projet avec un commerçant, un artisan ou un industriel, la temporalité du projet de construction est
telle que rien ne garantie que l'entrepreneur sera toujours là une fois le local achevé ! « Un acteur économique est calé sur un timing très différent de celui d'un bailleur social ». Dès lors, soit le bailleur ne sait pas définir les besoins auquel devra répondre le local, soit il les connaît mais à un temps T, prenant ainsi le risque de voir évoluer les besoins dans le temps au point que ceux-ci ne correspondent plus au projet au moment de sa réalisation.

 

Certains problèmes interviennent également au niveau de la gestion. « Une fois qu'une résidence est sortie de terre, tout n'est pas réglé » prévient Thierry SABADEL. La gestion de la vacance - qui entraîne des pertes de loyers et empêche alors la reconstitution des fonds propres - est le principal tracas du bailleur, quelle que soit la nature de l'opération. Hélas, dans le cas d'une opération commerciale, la spécificité et la marginalité de ce type de produit rend cet exercice plus complexe.

« Notre principal problème, c'est que nous n'avons pas de réseau pour rechercher l'activité adéquate. Celle qui pourrait s'installer rapidement et de manière rentable dans le local et qui répondrait aux besoins des habitants du quartier ». Répondre à cette équation à multiples inconnues relève parfois de la gageure. « Et c'est encore plus vrai en ZUS où il est encore moins aisé de jauger la viabilité économique d'une activité ».
 

SOS EPARECA !
Jean-Jacques GRADOS connaît bien le problème des activités commerciales dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville.

« Si certaines difficultés sont universelles et se retrouvent dans tout type de quartier, elles se posent inévitablement avec plus de force dans les ZUS ». Dans le désordre, le directeur général adjoint de l'Établissement Public National d'Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA) cite la dégradation du patrimoine immobilier des grands ensembles, la présence d'équipements inadaptés (notamment en termes de surfaces), l'absence de gestion unifiée et d’animation commerciale, le manque de mobilisation et de moyens des (co)propriétaires, la faible culture commerciale des bailleurs ou encore le relatif abandon des commerçants des quartiers. Sur ce dernier aspect, selon lui, « les politiques locales n'ont pas joué leur rôle en ayant toujours favorisé les centres-villes par rapport aux périphéries ».
 

Dans ce contexte, la tâche de l'EPARECA s'annonce particulièrement importante. Sur les 750 polarités commerciales situées en quartiers
prioritaires, l'établissement en a compté entre 200 et 250 qui seraient susceptibles de recourir à une de ses interventions de restructuration.
Des opérations plus ou moins lourdes qui reposent à chaque fois sur des principes minimums. A commencer par l'idée plus élargie selon laquelle

« quand bien même le commerce participe à la rénovation des quartiers, cette activité ne sauvera pas le quartier à elle seule ». C'est un ensemble d'interventions et d'activités qui permettra de revaloriser l'image du quartier et d'améliorer son cadre de vie.
 

Autre loi d’airain de la réhabilitation commerciale : « il faut être ambitieux mais réaliste ». Combien de fois l’EPARECA s'est retrouvé face
à des acteurs qui rêvaient de reconstituer la place d'un village ! Il faut également faire en sorte de protéger les pôles réhabilités d'une concurrence "low cost", trop souvent adoubée par des acteurs politiques trop laxistes. Il convient aussi de ne pas négliger la dimension humaine, au même titre que les contraintes techniques et financières de l'activité commerciale. Au-delà de ces principes de base - auxquels s'ajoutent des éléments plus techniques (Cf. Power Point de l'intervenant) - qui une fois rassemblés doivent permettre de réussir à long terme le maintien et/ou l'implantation d'activités commerciales dans ces quartiers, Jean-Jacques GRADOS se veut plus globalement optimiste en termes de prospective. Sans faire fi de l'existence de faiblesses actuelles et de risques futurs (notamment la dégradation socio-économique et la raréfaction des soutiens financiers), l'intervenant veut croire dans les forces et les opportunités que conjuguent ces territoires. Parmi elles, le potentiel démographique et la culture d’entreprise des habitants qui constituent sans nul doute le plus beau potentiel de ces quartiers.