LE FONCIER : TOUJOURS

UN VERROU ? APPROCHE COMPARATIVE AU NIVEAU EUROPÉEN

par Roelof VERHAGE / Maître de conférences à l'Institut d'urbanisme de Lyon

LE THÈME DE LA CONFÉRENCE EN BREF

​

Cette conférence propose des éléments d’éclairage sur la manière dont les questions foncières se posent et sont traitées en France et dans d’autres pays européens.

Le prix d’un bien immobilier...
En guise d’introduction, Roelof Ve rhage revient sur les différentes étapes de construction du prix d’un bien immobilier. Ainsi, la construction, la commercialisation et la viabilisation constituent, avec la mobilisation du foncier, les principaux postes de définition du prix. Ils peuvent tous être soumis à des variations, celles-ci pouvant être particulièrement fortes pour le foncier.

Le mécanisme du compte à rebours de la construction immobilière permet d’éclairer les interactions entre prix du foncier et prix du logement.

La cyclicité des marchés fonciers
Les économistes spécialistes du foncier ont construit un modèle de cycle des marchés fonciers : succession de phases d’activité, de rétablissement, de basculement et de stagnation. Même si l’évolution des marchés fonciers et immobiliers est difficile à comprendre et à modéliser, leur  observation est un préalable indispensable à l’utilisation des outils de régulation du foncier.

Les politiques urbaines
Dans le contexte d’une croissance des marchés immobiliers, la limitation des extensions urbaines peut par exemple s’accompagner d’une revalorisation du foncier des zones où sont reportés les projets d’urbanisation. Dans la période actuelle, du fait de la hausse des prix et des orientations des actions publiques territoriales ou urbaines, le foncier devient de plus en plus un élément clé de la régulation.

Les éléments de régulation du foncier
Ils sont de natures diverses : le droit des sols, une intervention de la collectivité dans les transactions, des interventions directes par le biais d’achat ou d’aménagement, par les outils fiscaux (taxe sur le rétention foncière, par exemple, etc.).

Si on regarde ailleurs en Europe, les outils de gestion du foncier ne sont pas si différents. La différence se situe plutôt au niveau de leurs usages dans des contextes où la culture en matière territoriale et foncière n’est pas la même.

Aux Pays-Bas par exemple, la tradition d’intervention publique directe en maîtrise foncière est forte. Elle a permis de réguler les marchés immobiliers pendant longtemps. Cette tradition associée à des caractéristiques géographiques propres aux Pays Bas est remise en question dans la période récente, dans un mouvement général en Europe. Elle s’était construite face à la nécessité d’aménager le terrain de manière importante (construction de digues, de polder, viabilisations lourdes).