CONF.5 / 6 février 2014

 

LA QUESTION DE LA FINANCIARISATION

DU LOGEMENT :

FAUX PROBLÈME ?

par Vincent RENARD / Économiste, directeur de recherche au CNRS

LE THÈME DE LA CONFÉRENCE EN BREF

C’est sous le prisme de l’approche historique, illustré de nombreux exemples internationaux que Vincent Renard éclaire la complexe question de la financiarisation du logement. 

 

La financiarisation à travers l’histoire

Une lecture dans une perspective historique longue permet d’affirmer que les questions de logement ont toujours comporté un aspect financier : la construction représente un investissement et le logement est perçu comme un actif que l’on cherche à valoriser. Paris au XIXème siècle et le phénomène d’haussmanisation est un exemple de type de financement du logement et de fabrication de la ville.

 

Une lecture plus actuelle de la financiarisation invite à souligner le recours à des produits financiers de plus en plus complexes ou à des effets de bulle : le décrochage des prix des biens immobiliers par rapport au développement économique ou encore le détachement entre le renchérissement du logement et le développement urbain.

 

On est rentré dans un nouvel âge de la financiarisation. Ce nouvel âge apparaît beaucoup plus inquiétant car cette financiarisation est bien moins maîtrisée. La circulation mondialisée de capitaux, la rapidité d’investissement et l’importance extrême des transactions sont porteuses de risques : de décrochage, d’explosion des prix vers le haut et d’éclatement de bulle (dévalorisation de biens très importante et très soudaine).

 

Deux exemples permettent de caractériser ce nouvel âge de la financiarisation :

 • explosion de la bulle immobilière japonaise

Fin des années 1980 et début des années 1990 au Japon, est observé un décrochage très important entre les prix de biens immobiliers et d’autres indicateurs économiques tels que les revenus des ménages, les prix à la consommations, la croissance, etc. avec des effets  sur un certain nombre de marchés, à Paris par exemple. À cette époque, à l’échelle du monde, un certain nombre de capitaux, notamment en provenance du Japon, ont été massivement investis dans l’immobilier, produisant à cette même échelle, une augmentation généralisée des prix pendant quelques années. Cette bulle a explosé lorsque les investisseurs ont pris conscience que les investissements consentis ne s’appuyaient pas sur la valeur réelle des biens.

 

• Crise des « subprimes » aux Etats-Unis à la fin des années 2000  

Elle s’explique notamment par la mobilisation de produits financiers complexes pour rendre possible l’accession à la propriété des ménages. Les prix des biens immobiliers prennent de la valeur très rapidement mais la perdent tout aussi vite. Les prêts consentis sont inscrits dans ce système financier complexe et mondialisé. L’impossibilité pour les ménages de rembourser ces prêts et la perte de valeur des biens immobiliers ont des implications mondiales. La complexité, l’étendue et la rapidité du fonctionnement de ce système explique les difficultés à le réguler.

Deux états de fait semblent pouvoir être les causes de la reproduction de manière assez régulière de ces crises avec des cycles de valorisation et dévalorisation des biens immobiliers. D’une part, car il existe dans le monde des capitaux disponibles pour être investis dans l’immobilier très facilement et très rapidement. D’autre part parce qu’il n’existe pas de moyens de régulation internationale.

 

Cette financiarisation récente semble nuire à la production de logements et à la fabrication de la ville. Elle explique aussi un certain nombre de phénomènes urbains peu compréhensibles  : survalorisation de certains secteurs de villes, mises en œuvre de formes urbaines gigantesques (au Japon ou au Moyen-Orient) avec des tours de très grandes hauteurs...